부동산 투자, 처음부터 다시 시작한다면– 지금이라면 절대 놓치지 않을 7가지 기준

처음엔 아무 기준도 없었다

부동산 투자를 처음 공부했을 때
나는 ‘무엇을 알아야 하는지도 모르는’ 상태였다.

매물 사이트를 열어도
뭘 봐야 하는지 몰랐고,
전세가가 높은 게 좋은 건지
월세가 많은 게 괜찮은 건지도 헷갈렸다.

계약서를 쓰기 전까지
내가 판단하는 게 맞는지
확신조차 없었다.

 

지금은 다행히 여러 번의 실전과 시행착오를 통해
‘이건 최소한 알아야 한다’ 싶은 기준들이 생겼다.

만약 지금
내가 처음부터 다시 시작한다면,
절대 놓치지 않을 7가지 기준은 다음과 같다.

1. 투자 목적: 왜 이걸 사려는가?

✔ 단기 시세차익?
✔ 월세 수익?
✔ 연금용 장기보유?
✔ 자산 증식 + 종잣돈 만들기?

목적이 명확하지 않으면
타이밍, 지역, 물건 유형 모든 게 흔들린다.

 

2. 실투자금: 내 돈이 실제로 얼마나 들어가는가?

전세가 1억 5천, 매매가 1억 8천이면
갭이 3천만 원.
하지만 실제론
계약금, 중개수수료, 취득세, 수리비, 대출이자 등
5천만 원 이상 들어갈 수도 있다.

실투자금을 정확히 모르면
공실 한 달에도 무너질 수 있다.

 

3. 수익 구조: 수익이 어떻게, 언제 들어오는가?

✔ 월세 수익 구조 (보증금 + 월세 조합)
✔ 전세 갭투자 구조 (시세차익 기대)
✔ 반전세 구조
✔ 공실 리스크 반영 여부

단순히 “월세 40만 원 나온다”가 아니라
순수익 기준으로 얼마 남는지 계산해야 한다.

 

4. 대출 구조: 남의 돈을 어떻게 쓸 것인가?

✔ 대출 한도
✔ 금리 구조 (변동 vs 고정)
✔ 상환 방식 (원리금균등, 만기일시 등)
✔ 월 이자 부담 계산
✔ 대출 비중이 전체 자산에서 얼마인가?

대출은 무서운 게 아니라
기준 없이 쓰는 게 무서운 것이다.

 

5. 세입자 수요: 이 지역에 누가 살고 있는가?

✔ 직장인 유입 지역인가?
✔ 학생 수요가 있는가?
✔ 전세가 vs 월세가 잘 나가는가?
✔ 퇴거율, 공실률은 어떤가?

부동산 투자에서
세입자는 수익의 근원이자 리스크의 시작점이다.

 

6. 세금 구조: 지금은 안 내도, 나중엔 낼 세금

✔ 취득세율
✔ 재산세 + 종합부동산세 부담
✔ 임대소득세 (월세 수익 신고 대상 여부)
✔ 양도세 비과세 요건

지금 잘 모르겠으면
국세청 홈택스 시뮬레이션으로
양도세 예측 먼저 해보는 게 가장 빠르다.

 

7. 회수 전략: 언제 팔고, 어떻게 회수할 것인가?

✔ 매도 타이밍 기준 있음?
✔ 보유 기간 계획 있음?
✔ 대체 투자처 고려하고 있는가?
✔ 세금 유리한 시점 파악했는가?

수익은
사고 나서가 아니라
팔고 나서 결정된다.

 

기준이 있어야 흔들리지 않는다

부동산 투자는
많은 돈이 들어가고,
시간이 걸리고,
변수가 많은 투자다.

그렇기 때문에
처음에 기준이 없으면
시장에 따라, 말에 따라, 감정에 따라 흔들리게 된다.

나는 지금도 매물 하나를 살 때
이 7가지를 반드시 확인한다.

✔ 왜 사는가
✔ 내 돈이 얼마나 들어가는가
✔ 수익이 어떻게 나오는가
✔ 대출을 어떻게 쓸 것인가
✔ 세입자가 있는가
✔ 세금은 어떻게 되는가
✔ 언제 팔 것인가

이 기준만 있으면
시장이 흔들려도,
내 판단은 흔들리지 않는다.